집합건물 관리인이 없을 때 총회 개최하는 방법

상가, 오피스텔, 아파트 등 다수의 소유자가 공동으로 사용하는 집합건물에서는 관리단 총회가 매우 중요한 의사결정 기구입니다.

그러나 현실에서는 관리인이 선임되지 않거나, 공석인 경우가 많아 총회 소집에 어려움을 겪는 사례가 빈번합니다.  이 글에서는 집합건물에 관리인이 없는 경우 총회를 어떻게 소집하고, 어떤 절차를 따라야 법적 효력을 갖는지를 상세히 알아보겠습니다.

집합건물과 관리단 총회의 기본 개념

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면, 구분소유자 전체는 공용부분의 관리 등을 위해 관리단을 구성하며, 관리단의 대표자로 관리인이 선임될 수 있습니다.

 

하지만 관리인이 없는 경우에도, 건물의 운영과 관리에 필요한 중요한 결정을 위해서는 총회 소집이 반드시 필요합니다.

 

 

관리인이 없는 경우 총회 개최가 가능한가?

「집합건물법 제24조 제4항」에 따르면, 관리인이 없는 경우 구분소유자 중 일정 수 이상의 동의가 있다면 법적으로 유효한 총회를 소집할 수 있습니다.

관리인이 없을 때 총회 소집 요건

1. 소집권자

관리인이 없는 경우 다음과 같은 요건을 갖춘 자가 총회를 소집할 수 있습니다.

• 구분소유자의 5분의 1 이상이 요청할 경우
• 또는 구분소유자 및 의결권의 5분의 1 이상이 동의한 1인 이상

→ 이 조건을 만족하면 해당 구분소유자 또는 단체는 직접 총회를 소집할 수 있는 권한을 갖게 됩니다.

2. 소집 통지 방법

총회를 소집할 경우 다음 사항을 사전에 고지해야 합니다.

• 총회 일시 및 장소
• 회의 목적 사항(안건)
• 구분소유자에게 개별 통지(우편, 이메일, 문자 등)

※ 통지일로부터 7일 이상의 유예기간을 두고 개최해야 하며, 이는 법적 효력 확보를 위해 반드시 준수해야 합니다.

 

 

상가·오피스텔 관리단 총회 소집 및 의결 절차 총정리

 

관리인 없이 총회를 개최할 때 주의할 점

1. 정족수 확보 필수

의결이 성립되기 위해서는 안건의 성격에 따라 아래 정족수를 충족해야 합니다.

안건 내용	의결 요건
일반 안건(예산, 일반 공사 등)	구분소유자 및 의결권의 과반수 찬성
규약 제정 및 변경	구분소유자 및 의결권의 3/4 이상 찬성
공용부분의 변경	구분소유자 및 의결권의 4/5 이상 찬성

※ 관리인이 없을 경우, 총회의 의결 정족수를 더욱 엄격히 확인해야 추후 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

2. 회의록 작성 및 보관

총회 종료 후 반드시 회의록을 작성하고, 참석자 서명 또는 날인을 받아 정당한 의사결정 기록으로 보관해야 합니다. 이는 향후 소송 등 분쟁 발생 시 중요한 근거가 됩니다.

관리인 선임을 위한 총회 개최도 가능

총회의 안건으로 ‘관리인 선임’을 포함시켜, 공식적으로 관리인을 선출할 수 있습니다.  관리인이 선임되면 향후에는 관리인이 주도적으로 총회를 소집하고 운영할 수 있어 집합건물의 관리 체계가 안정화됩니다.

실제 사례로 보는 관리인 없는 총회 진행

많은 소규모 상가나 오피스텔에서 관리인이 선임되지 않은 상태에서 긴급한 보수공사나 장기수선계획 수립이 필요한 경우, 입주자들이 자발적으로 모여 총회를 소집해 안건을 처리하는 경우가 많습니다. 

 

이때 법에서 정한 소집 요건과 통지 절차만 제대로 이행하면, 관리인이 없어도 총회는 유효하게 성립되며, 집합건물법상 법적 효력도 인정받을 수 있습니다.

결론 - 관리인이 없어도 총회는 합법적으로 가능하다.

관리인이 없는 상태에서도 정당한 절차와 정족수 요건을 갖추면 총회 개최는 얼마든지 가능합니다.
특히 최근에는 공동주택과 상가건물에서 입주민 중심의 자치적 운영이 확대되며, 관리인이 없는 상태에서 총회를 여는 사례가 많아지고 있습니다

 

중요한 것은 법적 절차를 준수하고, 사전 통지와 회의록 작성을 철저히 하는 것입니다.  총회를 통해 관리인을 선임하거나, 필요한 결정을 정당하게 처리해 집합건물의 가치를 지켜보시기 바랍니다.

 

 

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