집합건물의 관리단 회의에서 관리인을 선임하는 절차가 적법하지 않다고 주장하며 직무집행정지가처분을 신청한 사건에 대해, 서울고등법원은 2025년 1월 10일 채권자들의 항고를 기각하는 결정을 내렸습니다.
이 사건은 집합건물의 구분소유자들이 관리단 집회를 통해 대표 관리인을 선출하는 과정에서 발생할 수 있는 절차적 하자와 의결정족수 충족 여부에 대한 법원의 입장을 확인할 수 있는 주요 사례에 관하여 앍아보도록 하겠습니다.
사건 개요 – 관리단 대표자 선임과 가처분 신청
관리인 선임에 반발한 구분소유자들의 항고
서울 은평구의 한 대형 주상복합건물에서, 구분소유자 일부는 2023년 5월 관리단 집회를 통해 C씨를 관리단의 대표 관리인으로 선임하는 결의를 하였습니다.
이에 반대하는 A씨와 B씨는 관리단집회의 절차적 위법성과 의결정족수 미달을 주장하며 직무집행정지가처분을 신청했고, 1심에 이어 항고심에서도 모두 기각당했습니다.
법적 쟁점 ① – 관리단집회 절차의 적법성
의장이 최연장자가 아니면 절차상 하자인가?
채권자 측은 집합건물법 제39조 제1항에 따라 관리단 집회는 소집자 중 최연장자가 의장을 맡아야 한다며, A씨가 이를 위반했다고 주장했습니다.
그러나 법원은 최연장자인 F씨가 A씨를 의장으로 추천한 점과 사전 동의 절차가 있었다는 사실을 근거로 “절차상 하자라고 보기 어렵다”는 판단을 내렸습니다.
법적 쟁점 ② – 의결정족수 충족 여부
과반수 기준 충족 여부가 핵심
집합건물법 제38조에 따르면, 관리단의 결의는 구분소유자 수의 과반수와 의결권 면적의 과반수가 충족되어야 합니다. 항고인 측은 다음과 같은 이유로 정족수 미달을 주장했으나, 법원은 이를 모두 기각했습니다.
위임 의결권 대리 행사 방식의 정당성 인정
- 일부 참석자들이 위임받은 의결권을 투표용지에 명확히 기재하지 않았다는 이유로 의결권 행사를 부정하려 했지만, 법원은 전체 통지 내용과 위임장의 명시적 동의 내용 등을 고려해 정당한 행사로 판단했습니다.
공유자 및 점유자의 의결권 행사도 적법
- 여러 명이 공유하거나 공동 점유하는 구분소유 부분에 대해서도 통일된 의견으로 행사되었거나 위임장을 통해 적법하게 위임되었음을 근거로, 의결권 행사 무효 주장을 모두 배척했습니다.
결과적으로 정족수 요건 충족
- 법원은 전체 274명의 구분소유자 중 157명이 찬성(약 57.29%)했고, 의결권 면적 기준도 54.33%로 과반수 초과했으므로, 이 사건 결의는 정족수를 충족했다고 판단했습니다.
법원의 결론 – 직무집행정지 신청 기각 사유
서울고등법원은 다음과 같은 이유로 채권자들의 항고를 기각했습니다.
- 관리단집회 절차상 하자가 중대하지 않다.
- 의결권 행사 방식 및 위임이 적법하다.
- 정족수 요건이 충족되었다.
결국, 관리인 선임 결의는 유효하며, 이에 따라 관리단 대표로 선임된 C씨의 직무집행을 정지할 이유가 없다는 판단입니다.
이번 판결이 주는 시사점
집합건물 관리에서 ‘절차’는 법적 분쟁의 핵심
이 사건은 아파트, 오피스텔, 주상복합건물 등 집합건물에서의 관리단 운영 과정에서 절차가 매우 중요하다는 점을 상기시켜 줍니다.
특히 의결권 위임 방식, 회의 소집 절차, 의장 선정 등 세부적인 요건을 명확히 이행하지 않으면 분쟁의 소지가 크며, 법원은 문언과 취지를 종합적으로 해석하여 실질 판단을 한다는 점도 확인할 수 있습니다.
위임장과 서면결의서 작성 시 주의 필요
의결권을 위임받은 경우, 명확한 위임장 작성과 서면결의서 서식의 일관성 확보가 필요하며, 공유자의 경우에는 반드시 통일된 의견으로 행사되어야 유효하다는 점에서 실무상 철저한 관리가 필요합니다.
결론: 관리단집회와 의결권 행사, 실무와 법의 기준을 지켜야
이번 서울고등법원 2024라20672 판결은 관리단 운영에 있어 절차적 정당성과 의결정족수 확보가 얼마나 중요한지를 잘 보여주는 사례입니다.
관리단을 운영하거나 관리인을 선임하려는 경우, 법령에 따른 요건을 철저히 준수하고, 사전에 충분한 소통과 합의 과정을 거치는 것이 불필요한 소송을 피하는 최선의 방법입니다.
