재개발 수분양권, 한 세대로 볼 수 있을까? 대법원 판례로 본 세대 기준과 분양권 인정 요건

재개발 구역 내 부동산을 보유하고 있던 가족 구성원들이 분양권을 각각 인정받기 위해서는 ‘하나의 세대’로 보지 않는 것이 중요합니다.

특히 주민등록상 같은 세대로 등재되어 있는 경우 실제로 주거와 생계를 같이 했는지 여부에 따라 분양대상자 수가 달라질 수 있습니다.

최근 대법원은 형식적인 주민등록이 아닌 ‘실질적 생활관계’를 기준으로 세대 구분 여부를 판단해야 한다는 판결을 내렸습니다.

이번 글에서는 2025년 3월 27일 선고된 대법원 2022두50410 판결을 바탕으로, 주택재개발사업에서 세대 구성 기준, 수분양권 인정 요건, 관리처분계획의 위법 여부 등에 대해 상세히 알아보겠습니다.

사건 개요

피고는 경기도 성남시 수정구 일대를 정비구역으로 지정하고 주택재개발정비사업을 진행하는 조합이며, 원고들은 그 지역 내 각각의 토지 및 주택 소유자로서 분양신청을 하였습니다.

조합은 2019년 분양신청 기간이 종료된 후 원고들을 모두 하나의 세대로 간주해 단 1채의 주택만을 분양 대상으로 인정하는 관리처분계획을 수립하였습니다.

이에 원고들은 자신들이 실제로는 별개의 세대에 속하며, 각각 수분양권을 인정받아야 한다고 주장하면서 소송을 제기했습니다.

원심은 경기도 조례 및 관련 규정에 따라, 주민등록표상 동일 세대로 등재된 경우 ‘하나의 세대’로 본다는 취지로 판단했습니다.

즉, 원고 2와 원고 3이 원고 1과 동일한 주민등록표에 등재되어 있었던 점을 근거로, 세대 구분 여부에 대한 실질 판단 없이 형식적 등재 기준만으로 수분양권은 1명에게만 인정된다고 본 것입니다.

대법원은 이와 같은 원심 판단을 뒤집고, 실질적으로 주거와 생계를 같이하지 않은 이상 하나의 세대로 볼 수 없다고 판시했습니다.

대법원은 다음과 같은 이유를 근거로 들었습니다.

첫째, 조례와 도시정비법령에서 ‘하나의 세대’라고 표현할 때는 단순한 주민등록표 등재가 아닌, 현실적인 주거 및 생계 공동체 여부를 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다.

둘째, 실제로 원고 2는 관리처분계획 기준일 당시 미국에 정주하고 있었고, 원고 3은 한국에 거주하고 있던 점에서 주거를 함께하지 않았으며 생계도 독립적이었다는 점이 확인되었습니다.

셋째, 만약 단순히 주민등록표상 세대 등재만을 기준으로 삼을 경우, 형식적으로 세대를 분리하거나 위장세대 분리를 통해 수분양권을 인위적으로 늘리는 결과를 초래할 수 있어, 오히려 조례가 추구하는 ‘1세대 1주택 원칙’에 위배된다는 것입니다.

이 사건에서 가장 중요한 법적 쟁점은 다음과 같습니다.

이번 판례는 향후 재개발·재건축 사업에서 분양 대상자 선정 기준을 설정함에 있어 조합과 토지등소유자 모두가 반드시 실질적 세대 구성을 입증하거나 검토해야 함을 명확히 했습니다.

특히 다음과 같은 점에 주의할 필요가 있습니다.

해외 거주 중인 가족 구성원, 장기 체류자, 자녀의 독립 세대 등은 실제 주거 및 생계 유지 여부를 증명할 수 있도록 사전 준비가 필요합니다.
조합은 형식적 주민등록 기준만이 아닌, 실질 판단을 위한 자료 요청과 검토 의무가 있다는 점을 숙지해야 합니다.
분양신청 시점에 세대 분리 여부를 확인할 수 있는 입증 자료(출입국 기록, 통장 내역, 실거주지 주소지 증명 등)를 갖추는 것이 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.