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신축 아파트의 경우 사용승인일 또는 사용검사일 기준으로 공동주택관리법에 따르면 2년 차, 3년 차, 5년 차, 10년 차 총 4단계로 하자기간이 도래합니다. 따라서 하자보증기간이 공종별로 상이하고 이에 대하여 아파트 세대 내 전유부분과 공용부분의 하자를 나누고 아파트 세대 내 전유부분은 입주자 즉 소유자가 하자청구를 하여야 합니다.
또한 아파트 공요부분은 관리주체와 입주자대표회의에서 하자 적출하여 사업주체나 시공사에 아파트 준공이후 하자보수청구 절차를 거쳐야 합니다. 이에 대한 개략적인 절차를 알아보면 다음과 같습니다.
1. 하자보증기간과 준공이후 하자보수청구 절차
준공 후 일정 기간 동안 하자에 대한 책임을 지는 하자보증 기간 설정은 건축물의 품질과 안전성을 보장하기 위해 중요한 요소입니다. 하자보증 기간은 건축물의 종류와 규모에 따라 다르며, 일반적으로 1년에서 10년까지 다양합니다. 하자보증 기간을 설정하기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.
가) 건축물의 종류와 규모를 파악합니다. 건축물의 종류와 규모에 따라 하자보증 기간이 다르기 때문입니다.
나) 건축물의 하자보증 기간을 결정합니다. 일반적으로 건축물의 하자보증 기간은 1년에서 10년까지 다양합니다.
다) 하자보증금을 예치합니다. 하자보증금은 건축물의 하자보수를 위해 사용되는 자금입니다. 하자보증금은 건축물의 준공 전에 예치해야 하며, 예치 방법은 건축물의 종류와 규모에 따라 다릅니다.
라) 하자보수 계획을 수립합니다. 하자보수 계획은 건축물의 하자를 발견하고, 이를 보수하기 위한 계획입니다.
마) 하자보수를 실시합니다. 하자보수는 건축물의 하자를 발견한 즉시 실시해야 합니다.
바) 하자보증 기간이 종료되면, 하자보증금을 반환합니다. 하자보증 기간을 설정하면 건축물의 품질과 안전성을 보장할 수 있으며, 건축물의 사용자들에게 신뢰를 얻을 수 있습니다.
또한, 하자보수를 통해 건축물의 수명을 연장할 수 있으며, 경제적인 손실을 예방할 수 있습니다. 하자보증 기간을 설정할 때는 건축물의 종류와 규모, 하자 발생 가능성 등을 고려하여 적절한 기간을 설정해야 합니다. 또한, 하자보증금을 예치하고, 하자보수 계획을 수립하여 하자보수를 적극적으로 실시해야 합니다.
2. 하자보증기간내 하자접수 절차
하자 신고를 접수하고 관리하는 체계를 마련하는 것은 건축물의 품질과 안전성을 보장하기 위해 중요한 요소입니다. 하자 신고를 접수하고 관리하는 체계는 다음과 같은 요소를 포함해야 합니다.
가) 하자 신고 접수처에 하자 신고를 접수할 수 있는 하자처리 AS센터가 아파트 단지마다 상주하고 있습니다.
나) AS접수처는 건축물의 시공한 시공사가 운영합니다. 보통은 사용승인 이후 1년부터 길게는 3년까지 해당 단지 내에 상주를 하고 있습니다.
다) 하자 신고 방법은 하자 신고를 할 수 있는 있도록 시공사인 건설사마다 전용하자 접수어플이 있어서 쉽게 하자접수를 하고 있습니다. 그리고 어플을 사용하지 않은 입주자를 위해 유선전화 접수 및 대면접수를 하고 있습니다. 이러한 경우 예를 들어, 온라인 홈페이지나 모바일 앱을 통해 하자 신고를 할 수 있는 방법이 제일 좋습니다.
라) 하자 조사는 소유자 또는 관리주체에서 1차 하자조사를 이행한 수 하자 신고가 접수되면, 즉시 하자 조사를 실시하도록 되어있지만 대부분 바로 처리하는 경우는 드물고 일정한 시간이 지난 후에 처리가 됩니다.
마) 하자보수 계획 수립은 시공사인 건설사가 하자 조사 결과를 바탕으로 하자보수 계획을 수립해야 합니다. 하자보수 계획은 건축물의 특성과 하자의 종류에 따라 다르게 수립되어야 합니다.
바) 하자보수 실시의 실시는 하자보수 계획에 따라 하자보수를 실시해야 합니다. 하자보수는 신속하게 실시하는 것이 중요합니다.
사) 하자보수 결과 확인은 하자보수가 완료된 후에는 하자보수 결과를 확인해야 합니다.
아) 하자보증 기간 연장은 하자보수가 완료되지 않은 경우에는 하자보증 기간을 연장해야 합니다. 하자 신고를 접수하고 관리하는 체계를 마련하면 건축물의 품질과 안전성을 보장할 수 있으며, 건축물의 사용자들에게 신뢰를 얻을 수 있습니다. 또한, 하자보수를 통해 건축물의 수명을 연장할 수 있으며, 경제적인 손실을 예방할 수 있습니다.
아래은 공동주택관리법령에서 시설공사 종별에 따른 하자담보책임기간이 규정하고 있는 표입니다. 각 세부공종별 분야를 참고하셔서 담보책임기간 내에 하자청구를 하셔야 합니다. 아래 기간이 도과하면 하자청구권이 제척기간이 종료되면 법적으로 보호받지 못하니 주의해야 합니다.
