아파트의 경우 주택건설 공사상 사업주체가 되는 시행자 또는 시공사의 잘못으로 인하여 공동주택의 내력구조부와 각종 시설물에서 발생하는 하자로 인한 입주자인 소유자와 사업주체 간의 분쟁을 신속, 공정하게 해결할 필요가 있다.
이때 소유자인 입주자가 하자에 대한 어떻게 효율적으로 대처해야 하는지에 대하여 알아보겠다.
아파트 공사의 경우 하자로 발생 시 하자 대처 요령
1. 하자의 개념 그리고 하자의 범위에 대하여 내력구조별 하자와 시설공사별 하자
하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다.
공동주택관리법 제36조 제3항에 의하면 하자의 범위로 첫째, 내력구조부별 하자이다. 이는 공동주택구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우와 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열과 침하 등의 결함이 발생한 경우를 말한다.
둘째, 시설공사별 하자이다. 이는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능불량, 부착과 접지 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우이다.
2. 공동주택의 하자담보책임에 있어서 사업주체
흔히 시행사라고 부르는 건축주로서 공동주택업에 따라 아파트를 건설한 사업주체와 건축법에 따라 아파트(소규모 포함)을 건설한 건축주를 말한다.
그리고 시행사와 도급계약을 맺은 경우 공동주택관리법에 따라 증축, 개축 또는 대수선 행위를 수행한 수급인인 시공자와 주택법에 따라 리모델링 행위를 수행한 수급인인 시공자도 하자담보책임을 지는 사업주체이다.
3. 하자발생 시 하자 처리절차
하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대해 소유자인 입주자측에서 사업주체에 하자보수를 요구하면 사업주체는 15일 이내에 하자보수 또는 하자보수계획을 통보하여야 한다.
만일 사업주체가 하자보수를 하지 않거나 이견 및 분쟁이 발생하면 국토교통부 산하의 공동주택 하자심사분쟁조정위원회에 소유자인 입주자가 하자심사 또는 분쟁조정을 신청하거나 법원에 하자소송을 제기하는 방법이 있다. 아래의 표는 하자 처리 기본 절차 순서이다.
4. 하자관리업무에 대하여 아파트의 경우 전유부분 하자와 공용부분 하자를 구분
첫째, 전유부분의 하자보수 청구는 각 세대의 입주자인 소유자 및 이를 대행하는 관리주체(관리사무소)가 청구할 수 있다.
둘째, 공용 부분의 하자보수 청구는 입주자대표회의 및 이를 대행하는 관리주체(관리사무소)이다. 관리사무소의 하자 처리업무는 공용부분의 하자의 적출하여 사업주체에 하자보수 청구를 하게 된다.
또한 사업주체가 제출한 하자보수 계획서에 따른 하자이행여부 확인과 입주자대표회의에 하자 진행과정 및 하자보수 결과를 보고하여야 한다.
