아파트라고 흔히 말하는 공동주택의 경우에도 규모와 소유유형 등에 따라 관리에 따른 법적 분쟁이나 관리권 등에 대한 다툼이 발생하는 경우에 크게 공동주택관리법과 집합건물법, 공공주택특별법, 민간임대주택에 관한 특별법 등이 적용이 된다.
우선 아파트의 경우 집합건물에 속하지만 공동주택관리법을 적용 받게 된다. 그리고 아파트이지만 300세대 미만이지만 승강기가 없거나 중앙집중식 난방방식(지역난방 포함)이 아닌 경우 단, 승강기가 있거나 중앙집중식 난방방식(지역난방 포함) 150세대 이상의 경우에는 공동주택관리법이 아닌 집합건물법이 적용된다.
▶ 공동주택관리법이 직접 적용되는 아파트
흔히 공동택관리법상 적용 대상이 되는 아파트를 의무관리대상 공동주택이라고 한다. 반대해석상 공동주택관리법이 아닌 집합건물법이 적용되거나 일부 공동주택관리법이 적용되는 아파트를 비의무관리대상 공동주택이라고 표현을 하기도 한다. 의무관리대상 공동주택을 줄여서 의무단지라고 하기도 한다. 반대의 경우에는 비의무단지라는 표현도 간혹 사용하니 오해 없으시길 바란다.
공동주택관리법제2조 제1항 제2호에 의무관리대상 공동주택의 종류를 열거하고 있다.
① 300세대 이상의 공동주택
② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택
④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물( 흔히 주상복합아파트라고도 한다.)
⑤ 1번 부터 4번까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 입주자 등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의
하여 정하는 공동주택(비의무관리대상 공동주택이지만 소유자 동의를 받아 관할지자체에 신고한 경우)
▶ 집합건물법이 적용되는 아파트 등
집합건물법제 2조의 2에 의하면 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.라고 규정하여 집합건물법에 적용받는 비의무관리대상 공동주택의 경우에는 보충적으로 공동주택관리법 등의 적용을 받을 수 있다는 뜻이다.
또한 공동주택이 아닌 오피스텔이나 상가 등 일반 집합건물은 당연히 집합건물법에 적용을 받는다고 보면 된다. 공동주택관리법이 적용되는 아파트의 경우에는 회계 등 관리 측면에 지자체의 감독을 직접 받게 되고 이를 위반한 경우 과태료 처분을 받기도 하므로 상가 등의 건물보다 법적 통제를 더 받아 아무래도 부실관리나 회계비리 등이 발생할 위험성이 낮다고 보면 된다.
▶ 공공주택 특별법 또는 민간임대주택에 관한 특별법 적용대상이 되는 아파트
우리가 흔히 뉴스기사 등을 통해서 전해 듣기도 하는 행복주택이라든지 청년주택이라든지 장기임대주택 등 민간임대사업자나 정부나 공공기관에서 아파트를 지어서 임대형식으로 아파트를 공급하는 경우를 볼 수 있다. 말 그대로 임대아파트이다. 소유자는 공공기관이나 지자체, 민간임대사업자가 된다.
이러한 경우의 임대주택은 의무관리대상 공동주택에 해당하지 않고 공동주택관리법에 모두 적용되지 않는다. 대신 공공주택 특별법과 민간임대주택에 관한 특별법에 적용된다.
또한 임대주택으로 공급되었지만 일정기간 이후 분양전환 대상인 임대주택이 있다. 이러한 경우 공동주택관리법이 적용되는지 여부가 문제되나 법원은 임대아파트의 경우 관리주체는 임대사업자이고 분양전환으로 인하여 소유자로 구성된 입주자대표회의가 구성되는 경우 위 대표회의에게 관리업무를 인수 인계하여야 할 주체 역시 임대사업자이며, 분양전환 수 위 입주자대표회의가 구성되기 전까지 이 사건 아파트를 관리하여야 한 것은 임대사업자라고 판결한 판례에 따르면 분양전환 임대주택의 경우 분양전환 후 입주자대표회의가 구성되어 인수인계 시점이 공동주택관리법의 적용대상이라고 보는 것이 맞다고 본다.(서울고등법원 2016.6.13 선고 (춘천)2015누1125 판결)
이상과 같이 공동주택관리법, 집합건물법 등이 적용되는 아파트에 대해서 알아보았다. 어느 법률에 적용되는지 여부에 따라 소유자로 조직되는 단체의 성격도 달라지고, 관리방법도 다르며, 지방자치단체의 감독을 받는 범위도 제각각이어서 우리가 살고 있는 아파트의 경우 관리분쟁이 발생했을 때 대처하는 방법도 다르니 구체적인 사항은 관련 법률을 찾아보면 좀더 쉽게 이해가 가지 않을까 싶다.
