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신축 아파트의 경우 어쩔 수 없는 하자가 발생하기 마련이다. 이는 피해 갈 수 없는 것으로 인식해야 한다.
공동주택관리법상 하자에 대한 규정이 있다.
하자의 범위는 대부분 공사상 잘못으로 인한 균열이나 처짐, 비틀림, 지반침하, 파손, 붕괴, 누수 등 폭넓은 하자원인이 발생한다. 이에 대한 하자의 담보책임기간은 2년, 3년, 5년, 10년으로 구분되어 있다. 각각의 하자 담보책임기간 내에 하자청구를 하지 않으면 기간 이후에 청구하는 하자청구권은 제척기간이 도래되어 법적 보장을 받지 못한다.
1. 하자보수이행을 위한 업무처리
하자가 발생한 경우 보통은 시공사인 건설사에서 하자보증 이행을 위해 보증보험에 가입되어 있다. 보통은 신축아파트 입주 시 사업주체 또는 아파트 관리주체에서 건설사로 부터 하자보증이행증권을 받게 된다.
이러한 보증증권은 향후 하자이행이 안될 경우 보증사고로 보아 하자보증 이행을 보증사에 청구할 수 있다.
▶하자보증이행청구를 하면 보증사는 주채무자인 건설사 등의 주채무자에게 이행 최고를 하고 보증채권자인 아파트 입주자대표회의 등의 보증채권자에게 이행절차 안내를 하게 된다.
▶주채무자가 최고기간 내에 하자보수 이행을 하지 않는다면 보증사는 용역기간 선정 및 현장조사를 진행하게 되며 현장조사는 용역기관에서 진행한다.
▶현장조사가 완료되면 주채무자인 건설사 등과 보증채권자에게 용역결과 통보를 하게 된다. 용역결과에 대하여 보증채권자 및 주채무자가 용역결과를 수용하면 하자보증 이행으로서 현금변제를 받게 되면 이러한 하자보수금은 하자치유의 재원으로 사용되어진다.
위 절차진행에 있어서 단계별 주채무자 또는 보증채권자가 이의제기를 하면 국토교통부 산하 하자분쟁조정위원회의 조정신청 절차를 받게 된다.
2. 하자보증 이행 청구 절차 진행 시 주의해야 점
하자가 발생하였는데도 하자치유가 이루어지지 않은 경우 보증사고 발생으로 인해 하자보증 이행을 청구할 경우 보증약관에 정한 아래의 필요서류를 모두 제출하여야만 하자보증이행 청구 절차가 진행된다.
① 보증채무이행청구서 - 하자보수 비용 및 산출명세서 포함
② 보증서 또는 그 사본
③ 하자발생사실을 증명할 수 있는 증명자료 (하자발생 현황 사진 및 설명자료)
④ 입주자대표회의 구성원 명단 및 그 구성관련 증빙서류 - 회의록 등
⑤ 보증채권자가 주채무자에게 하자보수를 청구한 문서
⑥ 보증채권자의 하자보수청구에 대한 사업주체의 하자보수 이행사항 및 관련 문서
⑦ 하자현황도 등 보증회사가 필요하여 요구하는 서류
▶ 하자발생사실을 증명할 수 있는 증명자료 작성 시에는 모든 하자항목을 빠짐없이 상세히 기재하고 해당 항목별 증빙할 수 있는 현장 사진을 첨부하여야 한다. 해당 서류 작성 시에는 공용부분과 하자세대의 전용부분으로 분류하여 세부내용을 엑셀로 작성하면 좋다.
작성예시 - 102동 좌측면 9층-10층 사이의 층간 균열, 105동 1205호 다용도실 창틀 하부벽 균열 등
▶ 만일 현장조사 일정이 정해지면 하자발생한 세대의 경우 부재세대를 방지하기 위해서는 아파트 공용게시판에 하자 현장조사일자 및 시간을 사전에 공지하거나 안내방송을 실시하여 용역기관의 현장조사 시 부재세대가 발생하지 않도록 하여야 한다. 만일 부재세대가 발생하여 하자확인이 불가능한 경우에는 불이익이 발생할 수 있기 때문이다.
▶ 최종 현금변제 합의서등을 작성 할 경우 입주자대표회의 모든 구성원의 과반수 이상 또는 대표회장을 포함한 관리규약상 의결정족수에 해당하는 동별 대표자의 기명과 날인을 받아야 한다. 이때 인감의 진위를 위해 인감도장 날인 및 인감증명서를 제출받을 수 있으면 좋다.