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신축 아파트의 경우 하자가 발생한 경우 사업주체(시행사, 시공사)가 담보책임을 지는 기간은 공종별로 2년, 3년, 5년, 10년으로 나뉘어 있다.
이번 사례는 아파트 세대 내의 안방에서 발코니로 통하는 분합문의 내외부 손잡이가 설치되지 않아 하자조정 신청을 하였으나 하자분쟁조정위원회에서 하자로 판정하였으나, 시공사에서는 설계도면 대로 시공하였으니 하자가 아니라고 이의신청한 사건이다.
아파트 세대 내 문짝이나 창문틀 등은 전유부분 시설물 인도를 받은 날로부터 3년 내에 하자신청을 하여 보수를 받을 수 있다. 3년이 지난 후 하자신청은 하자보수청구가 인정되지 않는 제척기간이 걸리는 법적문제가 발생한다. 따라서 3년 이내 발생한 하자는 적극적으로 시공사에 하자신청을 하여야 한다. 하자 신청을 3년 이내에 접수하면 3년이 지나도 하자보수를 받을 수 있으니 주의해야 할 필요가 있다.
▶ 아파트 세내 안방 발코니 문합문 손잡이 미설치 하자 인정 사례
건설사인 시공사는 하자신청건에 대하여 안방 발코니 분합문 내외부 손잡이 미설치는 시행사에서 설계하여 사업승인된 것이며 당사는 시공사로 설계도면(제출한 사용승인도면에 손잡이 미설치로 되어 있음)에 맞도록 시공한 것으로 하자가 아니라고 주장하였다.
이에 대하여 하자분쟁조정위원회에서는 현장 실사 결과 안방 발코니 분합문의 좌우측 문짝에 손잡이가 없어 개폐가 원활하지 않은 것으로 확인하였다.
공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 제22조에 따르면 손잡이를 설치하지 아니하여 문을 열고 닫을 때 기능상 지장을 초래하는 정도에 해당하면 하자로 보고 있습니다.
따라서 시설을 본래의 목적대로 사용이 현저히 어려운 경우만을 하자로 판단하는 것은 오히려 법령 및 하자판정기준의 문언에 반하여 축소해석하는 것으로 타당하지 않으므로 당 위원회에서는 이 사건 사용검사도면을 살펴보더라도 안방의 발코니 출입문 부속은 부속철물일체라고 기재되어 있습니다.
즉, 창호의 기능과 성능을 만족시키는 기본적인 부속으로 창호공사에서 창호의 형태, 설치 위치 및 용도 등에 적합한 부속철물을 기능상 하자가 없도록 설치하도록 되어 있습니다. 이러한 전반적인 점을 고려하여 설계도면대로 시공하였다는 시공사의 주장은 받아들이지 않았습니다.
▶ 본 사례에 적용되는 관계법령
- 공동주택관리법 제37조 제1항
동법 법문의 사업주체라고 함은 공동주택관리법 제36조 제1항 각 호에 해당하는 자뿐만 아니라, 건설산업기본법 제28조에 따라 하자 담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자에게도 하자보수의무가 있다는 점을 명시적으로 규정하고 있으므로 시공사 또한 공동주택관리법상 하자보수책임을 지는 자에 해당한다.
- 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 제22조
제2항 거실, 침실 또는 발코니 등의 바닥에서부터 천장까지 트여 있는 부위에 설치한 미서기문 또는 미당이문 손잡이를 설치하지 아니하여 문을 열고 닫을 때에 기능상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다. 다만, 문을 열고 닫을 때에 문제가 없는 경우에는 하자가 아닌 것으로 볼 수 있다.