임대사업자의 선 임대 후 임대주택의 분양전환과 관련하여 발생할 수 있는 임대주택법령 등에 따른 임대사업자의분양전환 시 법률관계를 대법원 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.
1. 대법원 판례에 따른 임대주택의 분양전환 시 법률관계
임대주택의 분양전환가격에 관한 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다 97079 전원합의체 판결 [소유권이전등기등] 내용에 따르면,
임대사업자가 입주자모집공고에서 분양전환가격 기준을 공고한 후 아직 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계가 종결되지 않은 상태에서 임대주택법 등 관련 법령이 개정된 경우에는 개정 법령 시행 후 이루어지는 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 대하여 개정 법령이 적용되는지 여부에 대해 원칙적으로 개정 법령이 적용된다고 판결하였습니다.
또한, 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규인지 여부에 대해서는 강행법규로 판단하였으며, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효라고 판결하였습니다.
따라서, 임대사업자는 분양전환가격 산정기준에 따라 분양전환가격을 산정해야 합니다. 산정한 기준을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결할 경우에 해당 계약은 무효가 될 수 있습니다. 위 임대주택의 분양전환 시 발생할 수 있는 법률관계를 좀 더 구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다.
2. 임대주택 분양전환가격 산정기준과 강행법규성
임대주택 분양전환가격 산정기준의 적용에 대하여 법원의 입장은 임대사업자가 입주자모집공고를 하면서 분양전환가격 기준을 공고하더라도, 우선분양전환 여부 등이 결정되지 않은 상태에서는 분양전환가격 등 분양전환에 관한 법률관계가 종결되지 않은 상태입니다.
관련 법령이 개정되어 그 법률관계에 관하여 개정 전의 법령과 다르게 규정하였다면, 개정법률의 부칙에서 경과규정을 두지 않는 한 개정된 법령이 적용된다.
다만, 개정 전 규정의 존속에 대한 임대사업자의 신뢰가 개정 규정이 이루고자 하는 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에는 적용이 제한될 수 있다. 또한, 임대주택 분양전환가격 산정기준의 강행법규성에 대하여 판단하고자 할 때 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있다.
임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다.
임대사업자가 분양전환가격 산정기준에 기속 되지 않는다고 해석하면, 입법 취지를 훼손하고 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려가 있다.
따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 강행법규성질을 가지게 되어 무효입니다.
3. 임대주택 분양전환가격 산정기준과 임차인과의 합의의 효력
임대사업자가 관련 법령이 시행되기 전에 임차인들과 임대계약을 체결하면서 분양전환가격 산정요소의 하나인 임대주택의 건설원가에 관하여 합의하였더라도, 관련 법령이 시행된 후에 분양전환이 이루어지는 경우에는 관련 법령이 적용된다.
관련 법령의 규정들이 강행법규인 이상 산정기준을 초과하는 분양전환가격으로 체결한 분양계약은 그 한도 내에서 무효이다.
표준건축비와 건축비의 구별되는 관점에서 볼 때, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한 가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별된다. 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 한다.
이러한 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것은 아니다.
또한, 대한주택공사의 공공건설임대주택 분양전환가격에 반영되는 택지비에 관련하여 판단하여 볼 때, 대한주택공사가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 그 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비는 관련 법령을 유추 적용하여 임대주택건설용지의 조성원가를 일정비율로 할인한 택지공급가격이라고 보아야 한다.
대한주택공사가 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서, 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을 부담시키는 것은 합리적 이유가 없고 형평을 상실한 것일 뿐만 아니라, 임대주택법의 입법 목적에도 반한다는 대법원의 판례를 통해 알아보았습니다.
