아파트 하자 발생 시 구체적 판단기준 및 사례를 통한 하자 구제

신축 아파트 또는 리모델링 등 아파트 공사 이후 하자가 발생했을 때  소비자인 아파트 분양자 또는 소유자가 시공사 또는 사업주체에 하자책임을 물을 수 있는 하자 판단 기준에 대하여 알아보고 빠른 하자처리를 할 수 있는 방법 및 그 구제 수단에 대해 알아보겠습니다.

1. 아파트 하자 발생 시 판단기준

신축 아파트 또는 아파트 공사 이후 하자 발생 시 하자인정을 받기 위한 구체적인 하자 여부 판단의 기준에 대하여 알아보면 아래의 내용과 같다.  국토교통부 산하의 공동주택하자분쟁조정위원회의 하자심사라 함은 신청인인 아파트 소유자 등의 하자 접수가 되면 그 신청 하자라고 주장되는 부위와 설계도서를 비교하여 측정하여 심사한다.

① 하자의 판단 기준

공동주택의 하자판정기준은 국토교통부 고시 " 공동주택 하자의 조사, 보수비용 및 하자 판정기준"에 따라 하자 판단을 합니다.  하자보수 이행청구 절차 및 그 밖의 하자 관련 정보가 필요하신 분은 아래 글 참고하세요.

신축 아파트 하자보수이행 절차 및 이행청구 시 주의사항

② 공동주택 하자 판정기준에 대한 실제와 다른 경우 적용 순위

하자심사, 분쟁조정 또는 분쟁재정을 할 때 설계도서 등에 내용이 없거나 서로 일치하지 아니하는 경우에는 아래의 순서대로 그 적용 순위가 정해진다.

주택공급계약서  → 견본주택  → 계약자 배포용 분양책자  → 특별(공사)비방서  → 설계도면   → 일반시방서, 표준시방서  → 수량산출내역서, 구조 및 설비 등의 계산서

 

신축 아파트 하자의 적용대상 기준과 하자판정 기준

2. 하자 보수 비용 및 산출기준

국토교통부 고시 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준에 따르면

① 하자보수비용의 구성항목 및 보수비용은 직접비(재료비, 노무비, 경비), 간접비(간접노무비, 체경비, 일반관리비, 이윤), 부가가치세 등의 항목의 합계액으로 한다.

② 하자보수비용 산출기준은 하자보수비용은 특별한 사정이 없는 한 건설공사, 정보통신공사 및 전기공사 등에 대하여 주무부처의 장 또는 그가 지정하는 기관 또는 단체에서 정산 표준셈법을 준용하여 산출한다.

다만, 표준품셈에 없는 사항은 물가정보지 등 일반적으로 널리 통용되는 것을 적용할 수 있다. 

하자보수비용과 관련한 타일뒤채움 보수비용에 노무비가 포함 되는지에 대한 법원의 판결 사례는 아래와 같다.

광주지방법원  2019.12.13. 선고 2017가합54758 판결 내용
감정인은 건축공사표준시방서의 해당 항목에 타일뒷면에 붙임 모르타를 바르고 빈틈이 생기지 않게 바탕에 눌러 붙인다.라고 규정되어 있다.
타일과 벽면의 뒤채움이 부족하게 시공된 부위의 붙임몰탈 바르기 공정에 미시공된 부위에 대한 노무비의 폼이 소요되므로 노무비도 하자보수비에 반영이 되어야 한다는 취지의 감정인의 의견을 받아 드린 사례가 있다.

3. 하자판정기준과 법원 건설감정실무의 차이

공동주택분쟁조정위원회의 하자판정기준과 법원의 건설감정실무의 하자판단기준 간 상이한 부분이 존재한다.

이에 하자분쟁조정 후 법원소송을 제기하는 경우에는 주의해야 한다.

예를들면, 콘크리트 균열하자에 대하여 하자판정기준에 의하면 외벽균열 0.3mm  이상이 하자 기준인 반면 건설감정실무에서는 0.3mm 이하 균열도 미관상 하자로 보는 경우이다.

4. 법원의 감정인 하자판정기준에 따라 판단한 사례

법원의 판례에 따른 하자판정기준에 대한 사례인 타일 뒤채움 부족 사건의 내용은 아래와 같다.

법원은 감정인은 원고와 피고가 지정하는 이 사건 아파트 세대의 욕실에 시공된 타일을 조사하였다.  감정인의 감정결과 타일 접착을 위하여 시공한 모르타르 뒤채움의 비율이 55%로 확인되었다.  이는 대한건축학회의 건축기술자지침에 따른 뒤채움 비율인 80%에 훨씬 미치지 못한다.

뒤채움으로 인하여 모르타르 타일의 들뜸, 탈락, 균열이 발생할 수 있는 점이 있다.   이 사건 아파트 관리동 등 벽타일의 들뜸, 탈락, 균열이 발생할 수 있다. 

그리고 관리동 등 벽타일이 국토교통부 보수 비용 산정방법 및 하자판정 기준에 따른 접촉강도를 충족하고 있다고 볼 만한 자료도 존재하지 않는다면서 법원은 감정인의 판단이 현저히 불합리하지 않다고 판단하였다. 

◐ 위 내용은 광주지방법원  2019.12.13. 선고 2017가합54758 판결 내용입니다.

이상과 같이 아파트 하자 발생 시 구체적 판단기준 및 사례를 통한 하자 보수 방법 등에 대하여 국토교통부 고시 및 법원의 판례에 대하여 알아보았다. 

이와 같은 하자 판정 사례가 더 궁금하다면 아래 글을 참고 바랍니다.

아파트 화장실 타일 저절로 깨짐 현상 발생 및 하자 처리