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공동주택관리법상 아파트 하자분쟁에 대하여 하자로 인한 분쟁을 신속히 해결하고자 하자심사 및 하자분쟁조정 위원회를 두고 있으며 당 위원회는 하자시사와 분쟁조정 제도를 운영하고 있다.
1. 아파트 하자심사 제도
공동주택 하자분쟁 시 하자심사 제도는 아파트인 공동주택에서 발생한 결함현상이 하자에 해당하는지를 판정하고 이러한 하자 결함을 분양자나 시공자가 보수하도록 결정하는 제도를 말한다.
보통 하자심자 절차는 아래와 같이 진행된다.
①사건접수 - ②피신청인 답변요청(10일 이내 답변서 제출) - ③의견수렴( 이해관계인이나 하자진단기관 등이 있는 경우 필요시에만) - ④사실조사(사건현장조사, 참고인 의견진술) - ⑤하자감정(전문기관의 감정이 필요한 경우 하자감정비용 부담은 쌍방이 합의하여 결정하되 미합의 시 위원회에서 결정함) - ⑥하자판정 - ⑦하자여부 판정서 교부 - ⑧사업주체는 최장 60일 이내에 하자보수 실시 - ⑨하자보수 불이행 시(1000만 원 과태료 부과 처분대상)
2. 아파트 세대 벽지 곰팡이 발생에 대한 하자심사 결정례
공동주택하자분쟁조정위원회에서는 신청인이 제기한 아파트 세대의 벽지 곰팡이 발생한 것에 대한 하자 판정을 구하는 사건에서 위원회의 현장실사 결과에 따르면 해당 부위는 측벽과 외벽이 만나는 좌측 모서리 부위이며, 우수 유입의 흔적이 없음에도 하부 벽면이 젖어 있고 상하부 도배지 및 마루, 걸레받이에 곰팡이가 발생한 것으로 확인하였다.
또한 현장실사 당시의 일정기간의 날씨는 실외 최저온도범위는 -3.8도에서 5.6도 범위이었고 실사 당일 실외온도는 영상 2도이므로 현장실사 시점은 결로 및 결로에 따른 피해 등을 조사할 수 있는 시점이었다.
해당 세대의 벽체 하부의 석고보드 마감재를 해체한 결과에 따르면 측벽 및 외벽의 단열재 종류와 두께는 설계도서에 준하여 시공되어 있는 것으로 확인되었다.
그리고 측벽과 외벽 단열재가 만나는 모서리 부위에 드레인이 설치되어 있었고 해당 드레인은 보온재로 마감되어 있으나 드레인과 콘크리트 벽면(측벽) 사이에는 단열재가 없어 해당 부위의 단열재가 연속적으로 시공되지 않은 사실을 확인하였다.
▶ 하자분쟁조정위원회에서의 위 조사결과에 따라 다음과 같이 하자판정을 하였다.
안방 침실의 경우 벽부분 곰팡이 발생건에 대하여는 측벽과 외벽 단열재가 만나는 모서리의 드레인 설치부위에 사용검사도면과 상이하게 단열재가 연속적으로 시공되지 않아 결로 및 곰팡이 등 결함이 발생하여 기능상, 미관상 지장을 초래하고 있으므로 일반하자로 판단하였다.