신축 아파트 분양 계약 시 가장 많이 참고하고 실제로 계약하고자 하는 의사결정에 가장 많이 영향을 받는 것은 아파트 모델하우스인 견본주택을 보고 결정하는 경우가 다반사이다. 일반인들이 설계도면을 정확히 그리고 제대로 볼 수 있을 거라는 기대를 갖는 건 불가능에 가깝지 않을까 생각된다.
만일 모델 하우스를 보고 분양계약을 하고 입주를 위해 사전점검 또는 입주이후에 실제로 지어진 아파트가 모델하우스랑 다르게 시공되었을 때 하자 주장을 할 수 있을까
◈신축 아파트의 공동주택에 대한 하자판정기준◈
아파트의 하자 판정기준은 "공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준" 이라는 법령에 따라 하자여부가 판정된다. 위 하자판정기준의 국토부교통부 고시 제5조에 따르면 설계도서 등에 내용이 없거나 서로 일치하지 아니한 경우에는 가장 먼저 적용되는 것이 주택공급계약서이다.
그다음이 우리가 흔히 알고 있는 모델하우스인 견본주택이 그 하자판정기준의 근거가 된다.
세 번째 적용기준은 계약자 배포용 분양책자인 카탈로그, 특별 공사시방서, 그리고 우리가 잘 알고 있는 설계도면이다. 설계도면은 하자판정기준의 적용순위는 다섯 번째이다. 그다음으로는 일반시방서 및 표준시방서, 수량산출내역서, 구조 및 설비 등의 계산서이다.
그러나 실제 모델하우스인 견본주택이 하자판정기준에 인정 근거가 되는 경우에는 예외적은 상황에서 인정된다.
아파트 모델하우스와 실제 아파트가 다르게 시공 되었을 때 하자 인정
국토교통부 공동주택하자분쟁조정위원회의 하자심사 사례에서 인정되는 경우에 대하여 알아보면 다음과 같다. 위원회에서 인정되는 예외적인 특정한 시공하자로는 주방 콘센트 위치 모델하우스와 다르게 시공된 신청 사건에서 하자신청세대 벽체의 콘센트 위치가 모델하우스 시공 위치 보다 좌측으로 약 6cm, 아래로 약 14cm로 이동되어 다르게 시공된 경우에 하자로 인정한 사례가 있다.
이러한 콘센트 관련 하자의 경우 하자담보책임기간은 3년으로 배관 및 배선공사에 해당된다. 이러한 시설공사별 담보책임기간에 대한 자세한 규정은 공동주택관리법 시행령 별표 4를 참고하시면 된다.
아파트 모델하우스 견본주택의 하자 판정 기준
모델하우스인 견본주택의 하자판정기준에 대한 법원의 판례를 알아보면 다음과 같다.
법원은 "사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시해 분양계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 한다."(대법원 2012다18762 판결)
대법원은 견본주택이나 분양안내서 등의 하자판단기준을 적용하는 경우에 특별한 사정을 요구한다. 여기서 특별한 사정이라함은 하자판정기준에 가장 먼저 적용되는 분양계약서에 견본주택인 모델하우스에 설치된 자재 또는 제품들이 분양계약의 내용으로 편입되는 경우의 특별한 사정은 실제 수분양자들이 직접 분양받을 물건을 확인할 수 있는 수단이 모델하우스에 설치된 자재 또는 제품이기 때문이다.
앞서 살펴본 하자분쟁조정위원회의 하자심사 사례에서 보듯이 실제 시공된 제품의 위치가 모델하우스의 경우와 비교해 명확히 다른 위치에 설치된 것이 다툼이 여지가 없는 경우에 하자로 인정될 수 있다.
모델하우스와 다르게 시공한 경우 법적 책임
모델하우스와 실제 아파트가 다르게 시공된 경우 법적 책임 부담 주체에 대하여 알아보면 아래와 같다.
통상 시공사는 건설회사를 지칭하고 시행사는 조합 등이 된다. 공동주택관리법상 사업주체는 시공사 또는 시행사가 될 수 도 있으나 보통은 시행사가 사업주체가 된다.
실제 하자관련 분쟁에서 준공도면과 상이하게 시공된 경우에는 건설사인 시공사에 하자책임을 물을 수 있으나 실제 모델하우스는 시행사가 분양을 하기 위한 것이기에 실제 모델하우스와 다르게 시공된 경우 시공사가 아닌 시행사에 법적책임을 묻을 수 있을 것이다.
수분양자가 실제로 모델하우스와 다르게 시공할 경우 법적인 권리로는 담보책임, 계약의 해제 및 원상회복청구, 채무불이행책임 등의 책임을 물어 법적으로 구제받을 수 있을 것이다.
