신축 아파트의 경우 각종 하자가 발생할 수 있습니다. 이러한 하자에 대한 판정과 그 기준에 대한 법령의 규정을 살펴보면 일반적인 하자 관련 법률은 공동주택관리법이며, 부수적으로 주택법 일부 규정도 준용하는 것을 알 수 있습니다.
그리고 하자조사 또는 하자판정 등에 대한 구체적인 규정은 국토교통부고시 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자 판정기준에 따라 하자처리가 진행됩니다.
국토교통부 고시에 따른 하자의 적용대상 기준과 하자판정 기준
1. 위 국토부 고시의 중요 내용을 보면 신축 아파트 하자의 적용대상은 다음과 같습니다.
주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 분양 목적으로 건설한 공동주택이 그 대상이 됩니다. 이 대상의 범위에는 사용검사 후 증축, 개축, 대수선 또는 리모델링 행위를 한 공동주택도 포함되며 단독주택도 그 적용 대상이 됩니다.
또한 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택, 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물 중 주택부분이 적용 대상이 된다. 마지막으로 위 공동주택이나 단독주택 외의 건축물 중 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 및 제1조의 2에 따른 집합건물이 대상이 된다.
2. 공동주택의 하자판정 시 그 기준이 되는 내용은 아래와 같습니다.
공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준의 국토부 고시에 따르면 제4조에 하자 여부의 판정 기준으로 설계도서가 있다. 건축물 또는 시설물의 하자 여부는 사용검사를 받은 설계도서를 말한다.
사용검사를 받은 설계도서에도 불구하고 내장재료 및 외장재료 등 마감자재의 품질은 입주자 모집공고시에 제시했던 내용과 주택 공급계약 체결 당시의 기준으로 하자 여부의 판정기준이 된다.
다만, 사업주체가 내장재료 및 외장재료의 변경사항을 명시하여 해당 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받았거나 입주예정자의 동의나 이를 사전에 고지하고 입주예정자가 이의를 제기하지 아니한 경우에는 변경승인받은 내용이 하자판정 기준이 된다.
그럼에도 불구하고 앞의 내용 외에 주택법제15조에 따른 사업계획승인 또는 건축법제11조에 따른 건축허가를 받은 설계도서대로 시공하기로 입주자에게 광고한 경우와 분양안내서 등을 제공한 경우 또는 특별히 약정한 경우에 그 내용에 따라 하자 판정기준이 된다.
3. 위 내용의 하자판정기준이 여러가지 일 때 그 적용 순위를 다음과 같다.
하자심사, 분쟁조정 또는 분쟁재정을 할 때에 설계도서 등에 내용이 없거나 내용이 서로 불일치할 경우에 다음의 순서대로 하자 여부를 판정한다.
① 주택공급계약서, ②견본주택, ③계약자 배포용 분양책자(카다로그), ④특별 공사 시방서, ⑤설계도면, ⑥일반시방서, 표준시방서, ⑦수량산출내역서, 구조 및 설비 등의 계산서가 적용순위가 된다.
이 중에서 설계도면 상의 평면도, 입면도, 단면도, 구조도, 상세도 및 재료마감표 등의 도면 간에 서로 일치하지 아니할 때에는 규격이나 재료 등을 상세하게 또는 명확하게 기재된 도면순으로 하자 적용판정기준 순위가 된다.
일반 신규 입주아파트의 하자 적용이 대상이 되는 건축물 즉 공동주택의 종류와 하자판정을 할 때 그 적용 대상이 되는 내용, 그리고 하자판정 기준이 되는 대상의 내용이 서로 불일치할 때 적용순위를 국토부 고시 내용으로 알아보았다.
