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상가임대차법 개정과 개정 전의 법의 적용 시점에 관하여 대법원 판례 2020. 11. 5. 선고 2020다 241017 판결 건물명도(인도) 사건의 핵심 내용 중 갱신 계약 적용 시점에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
1. 상가임대차법의 갱신요구권의 개정의 내용과 그 의미
상가임대차 법률에 관심 있는 임차인이나 임대인에게 유용한 내용이 될 것으로 보입니다. 이번 판례의 내용 중 상가임대차법의 중요한 개정 사항과 그것이 실제 사례에 어떻게 적용되는지에 대해 이야기해보려 합니다.
특히, 임대차 갱신요구권과 관련된 법적 변화에 주목해 보겠습니다. 상가임대차법의 변화의 핵심내용은 임대차 갱신이 5년에서 10년으로 늘어난 점을 주목해야 합니다.
상가임대차법은 임차인의 권리 보호를 위해 마련된 법률입니다. 이 법의 중요한 변화 중 하나는 임대차 갱신요구권의 기간이 2018년 10월 16일 법률 개정을 통해 기존 5년에서 10년으로 확장된 점입니다.
이는 임차인이 보다 안정적으로 사업을 운영할 수 있는 기반을 마련해 준다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 이러한 상가임대차법의 법적적용의 한계에 대하여 아래의 사례를 통해 본 적용 범위에 관하여 그 적용 범위의 변화에도 불구하고, 모든 상황에 이 개정 법률이 적용되는 것은 아닙니다. 이를 잘 보여주는 사례가 있어 소개해드리겠습니다.
2. 상가임대차법의 계약 갱신에 대한 주요 사례 및 법적판단
대법원 판례 사건에서는 상가에 대한 임대인과 임차인 간의 계약을 2012년 7월 20일, 원고(임대인)는 피고(임차인)에게 연 250만 원의 차임으로 건물을 임대했던 사건입니다.
여기서 첫번째, 계약 갱신은 2014년 7월 30일에 이루어졌으며 양측은 차임을 연 300만 원으로 증액하고, 임대차 기간을 2019년 7월 20일까지 연장하는 데 합의했습니다.
그 이후 임차인의 갱신 요구가 임대인으로부터 거절을 당한 것이 2019년 4월 6일입니다. 이에 임대인인 원고는 임차인인 피고에게 계약 갱신 의사가 없음을 통보했고, 피고는 계약 갱신을 요구했습니다.
이에 대한 법원의 판단은 개정 전 법률의 적용에 따르면 이 사건 임대차계약은 개정 전 법률에 따라 의무임대차 기간이 5년이었습니다.
임차인인 피고가 갱신을 요구한 시점에는 이미 5년을 초과한 상태였습니다. 이에 따라 개정 법률의 미적용에 해당하는 것으로 보아 2018년 10월 16일 이후 시행된 개정 상가임대차법의 10년 갱신요구권은 이 사건에 적용되지 않는다고 판단하였습니다.
이는 임대차 계약이 이미 5년 의무임대차 기간을 넘겨 종료된 상태였기 때문입니다. 법원은 위와 같은 사실과 법리를 근거로, 피고가 더 이상 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 없다고 판단했습니다. 이는 개정 상가임대차법이 적용되지 않는다는 결론으로 이어졌습니다.
3. 상가건물 임대차보호법의 개정법률 제10조의 계약갱신 요구
동 법률 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로는 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.
그리고 동법 제2항에서는 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 라고 규정되어 있습니다. 따라서 현재는 최대 10년까지 임대차 기간을 연장할 수 있습니다.
이 사례는 법률의 개정이 모든 상황에 자동적으로 적용되지 않음을 보여줍니다. 특히, 상가임대차법과 같은 경우에는 개정 전과 후의 법률을 정확히 이해할 필요가 있습니다.
따라서, 각각의 사례에 어떻게 적용되는지를 아는 것이 중요합니다. 그러므로 상가 임대차 관계에 있어서는 법적 안목이 필수적입니다.
임대인과 임차인 모두 자신의 권리와 의무를 정확히 이해하고, 법적 변화에 유연하게 대응하는 것이 중요합니다. 이번 포스팅이 상가임대차법에 대한 여러분의 이해를 돕는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 법적 문제에 직면했을 때는 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 현명한 방법입니다.