아파트 사업자 선정시 국토부 고시의 표준평가표 또는 관리규약상 적격심사평가배점표 사용 선택적 사용

“공동주택 사업자선정 시, 국토교통부의 『주택관리업자 및 사업자 선정지침』(고시)에 따른 ‘표준평가표’를 사용한 것이, 관리규약에 정한 '적격심사평가배점표'를 사용하지 않은 경우 법 위반인가?”

 

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✅ 관련 법령 및 유권해석 정리

1. 국토교통부 고시: 주택관리업자 및 사업자 선정지침

• 이 지침은 「공동주택관리법」 제50조 및 시행령 제25조에 근거한 행정규칙이며,
• 입주자대표회의가 입찰방식을 정하고 평가기준을 마련할 때 ‘표준평가표’를 권고하고 있습니다.

즉, 고시는 강제력 있는 법령이 아니라 행정지침이므로, 필수 사용 대상은 아님.

2. 공동주택 관리규약의 우선 적용

• 「공동주택관리법 시행령」 제19조는 입찰·계약 등 사업자 선정기준은 '관리규약'으로 정할 수 있음을 명시하고 있습니다.
• 따라서, 관리규약에서 ‘적격심사방식 평가표’를 사용하는 것으로 규정되어 있는 경우, 이를 따르지 않고 고시의 표준평가표만 사용했다면 절차상 하자가 될 수 있습니다.

📌 결론적으로, 관리규약이 우선 적용되며,
📌 관리규약에 명시된 평가기준(예: 적격심사 배점표 등)을 따르지 않고 고시만 적용한 경우, 위법 소지는 있습니다.

유권해석 및 실무 적용 사례 요약

• 국토교통부 유권해석에 따르면,

“표준평가표는 권고사항이며, 입찰 방식 및 평가방식은 입주자대표회의에서 관리규약에 따라 자율적으로 정할 수 있음.”
(출처: 국토부 민원회신 다수 사례)

• 서울시 및 지자체 감사 사례에서도,

“관리규약에 정한 평가기준을 따르지 않고 일방적으로 입찰 조건을 변경하거나 평가방식을 바꾼 경우, 대표회의의 권한 일탈 및 절차 위반으로 지적”됨.

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✅ 최종 정리

항목 판단

항 목	판 단
고시 기준(표준평가표)만 적용한 경우	법 위반 아님 (단, 권고사항에 불과)
관리규약에 다른 기준이 명시된 경우	해당 기준을 따라야 하며, 무시 시 절차 위반 소지 있음
대표회의 재량	관리규약 범위 내에서 가능
추천 절차	입찰 전, 관리규약 검토 후 고시 기준과 병행 또는 보완 적용 가능

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📌 결론

표준평가표는 법적 강제사항이 아니므로 사용 자체는 문제되지 않지만,
관리규약에서 정한 평가기준이 있다면 반드시 그 기준을 따라야 하며,
이를 무시하고 고시 기준만을 따랐다면 절차상 위법으로 간주될 여지가 있습니다.

 

👉 따라서, 항상 사업자선정 전에는 해당 아파트의 관리규약을 먼저 확인하고, 규약 개정 없이 평가방식을 임의로 변경하지 않는 것이 바람직합니다.