아파트 베란다·발코니 난간, 공용부분인가 전유부분인가?

아파트에 거주하는 많은 분들이 “베란다(발코니) 난간이 과연 공용부분인지, 전유부분인지”에 대해 궁금해합니다. 실제로 난간의 수리나 교체 비용, 안전사고 발생 시 책임 주체 등 실생활에 직접적인 영향을 미치기 때문인데요.

 

이번 글에서는 관련 법령, 판례, 지자체 관리규약준칙을 근거로 난간의 소유 구분을 명확히 정리해드립니다.

 

1. 기본 개념: 공용부분과 전유부분의 구분

1) 전유부분이란?

• 구분소유자가 단독으로 소유·사용·수익하는 건물의 부분
• 대표적으로 세대 내부, 발코니 창(샷시) 등

2) 공용부분이란?

• 전유부분 외의 건물 부분으로, 구조상 여러 구분소유자가 공동으로 사용하거나, 건물의 안전·외관 유지에 필요한 부분
• 예: 벽, 기둥, 바닥, 지붕, 외벽, 외벽에 부착된 난간 등

2. 관련 법령 해설

1) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(집합건물법)

• 제2조 3호, 4호: 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분 등으로 규정
• 제3조 1항: 여러 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없는 공용부분
• 주요 구조부(외벽, 지붕, 기초 등)는 공용부분으로 간주

2) 「공동주택관리법」 및 시행령

• 시행령 제19조: 시·도지사가 정하는 관리규약준칙에 따라 공용부분의 관리책임, 비용부담 등 규정
• 시행령 별표: 외벽에 부착된 난간 등은 공용부분으로 관리

3. 판례로 본 난간의 소유 구분

1) 대법원 및 각급 법원 판례

• 발코니 난간은 아파트 외벽의 일부로서 공용부분
• “발코니 중 창까지의 내부는 전유부분, 난간은 외벽의 일부로 공용부분”이라는 판결이 반복적으로 나오고 있음
• 사고 발생 시 입주자대표회의와 입주민 모두에게 공동점유자로서 손해배상 책임이 있다는 판결

판례 요약

• 서울고등법원: “난간은 외벽의 일부로 공용부분에 해당. 관리규약에도 외벽에 부착된 난간을 공용부분으로 규정.”
• 서울중앙지방법원: “난간은 공용부분, 관리업무 범위에 포함. 난간 하자로 인한 사고 발생 시 입주자대표회의와 입주민이 공동책임.”

4. 지자체 관리규약준칙의 규정

1) 서울시·경기도 등 주요 지자체 관리규약준칙

• 발코니 난간은 공용부분, 발코니 창(샷시)은 전유부분으로 명확히 구분
• 관리주체는 공용부분을 관리하고, 비용도 공동 부담

 

서울특별시 공동주택 관리규약준칙

 

예시: 경기도 공동주택관리규약 준칙

구분	전유부분	공용부분
발코니 창(샷시)	O
외벽 난간	O

경기도 관리규약 준칙 2025년 3월 개정안

 

경기도청 - 변화의 중심 기회의 경기

 

 

2) 관리규약의 실무 적용

• 각 아파트 단지별 관리규약도 대부분 준칙을 준용
• 공용부분의 수리·교체는 입주자대표회의(관리주체)에서 처리
• 입주민이 임의로 철거·변경 불가, 사고 발생 시 공동책임

5. 실무상 쟁점 및 주의사항

1) 난간의 관리·수선 주체

• 공용부분이므로 관리주체(입주자대표회의, 관리사무소)가 수선·교체 결정 및 비용 부담
• 장기수선계획에도 난간이 포함되어 주기적으로 점검·교체

2) 사고 및 손해배상 책임

• 난간 하자로 인한 사고 시, 입주민과 입주자대표회의 모두 공동점유자로서 책임
• 난간의 상태를 입주민도 관리주체에 고지할 의무, 위험성 인지 시 조치 필요

3) 관리규약 확인의 중요성

• 대부분의 관리규약이 준칙을 따르지만, 세부 내용은 단지별로 다를 수 있으니 반드시 확인 필요

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 베란다 난간 교체 비용은 누가 부담하나요?
A: 해당 단지 아파트 관리규약상 공용부분해당한다면 입주자대표회의에서 공동 부담합니다.

 

Q2. 난간을 임의로 철거하거나 교체할 수 있나요?
A: 만일 공용부분으로 규정되어 있다면 철거나 교체는 불가합니다. 공용부분이기 때문에 반드시 관리주체의 동의와 절차를 거쳐야 합니다.

 

Q3. 사고가 발생하면 누구에게 책임이 있나요?
A: 관리규약상 공용부분으로 규정되어 있다면, 입주자대표회의(관리주체)와 해당 세대 입주민 모두에게 공동점유자로서 책임이 있습니다.

7. 결론 및 요약

아파트 베란다·발코니에 설치된 난간은
1) 집합건물법 등 관련 법령,
2) 대법원 및 각급 법원 판례,
3) 지자체 관리규약준칙
을 종합적으로 볼 때 공용부분에 해당할 수 있습니다.  그러나 해당 아파트 관리규약의 규정에서는 전유부분으로 규정되어 있는 경우 공용부분으로 적용하시면 안되므로 반드시 확인해보아야 합니다.
따라서 난간의 수리·교체, 사고 시 책임 등은 판단을 할 때에는 각 단지의 관리규약을 반드시 확인하는 것이 바람직합니다.